Nebenkostenabrechnung verstehen: Worauf Mieter achten sollten

Die jährliche Nebenkostenabrechnung kann für Mieter oft verwirrend sein. Um sicherzustellen, dass Sie nicht zu viel zahlen, ist es wichtig, die Abrechnung sorgfältig zu prüfen und die häufigsten Fehler zu kennen.

Häufige Fehler in Nebenkostenabrechnungen

Kurz gesagt: Viele Nebenkostenabrechnungen enthalten Fehler, die zu überhöhten Nachzahlungen führen können. Laut dem Deutschen Mieterbund ist jede zweite Abrechnung fehlerhaft. Typische Fehler umfassen:

• Abrechnung nicht umlagefähiger Kosten wie Reparaturen oder Verwaltungskosten.
• Falsche Abrechnungszeiträume.
• Unklare oder fehlende Verteilerschlüssel.
• Doppelte Berechnung von Kosten.

Solche formalen Mängel können die gesamte Abrechnung unwirksam machen, sodass keine Nachzahlung fällig wird.

Umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten

Kurz gesagt: Nicht alle Kosten dürfen auf Mieter umgelegt werden. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert klar, welche Kosten umlagefähig sind, darunter:

• Grundsteuer.
• Wasserversorgung und Entwässerung.
• Heizkosten und Warmwasser.
• Aufzugskosten.
• Gebäudereinigung und Gartenpflege.
• Beleuchtung.
• Schornsteinfegergebühren.
• Versicherungen wie Sach- und Haftpflicht.
• Hauswartkosten.
• Gemeinschaftsantennenanlage oder Kabelfernsehen.

Nicht umlagefähig sind hingegen:

• Instandhaltungs- und Reparaturkosten.
• Verwaltungskosten.
• Bankgebühren.
• Rechtsschutzversicherungen des Vermieters.
• Mietausfallversicherungen.
• Rücklagen für Instandsetzungen.

Prüfen Sie jede Position Ihrer Abrechnung daraufhin, ob sie umlagefähig ist.

Fristen für die Nebenkostenabrechnung

Kurz gesagt: Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen. Für den Zeitraum 1. Januar bis 31. Dezember 2025 muss die Abrechnung also bis spätestens 31. Dezember 2026 beim Mieter eingehen. Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er keine Nachforderungen mehr stellen. Ein Guthaben zugunsten des Mieters bleibt jedoch bestehen.

Verteilerschlüssel verstehen

Kurz gesagt: Der Verteilerschlüssel bestimmt, wie die Gesamtkosten auf die Mieter verteilt werden. Übliche Verteilerschlüssel sind:

• Wohnfläche: Kostenverteilung proportional zur Größe der Wohnung.
• Personenzahl: Verteilung basierend auf der Anzahl der Bewohner.
• Verbrauch: Abrechnung nach tatsächlichem Verbrauch, insbesondere bei Heiz- und Warmwasserkosten.

Bei Heizkosten schreibt die Heizkostenverordnung vor, dass mindestens 50 % und höchstens 70 % der Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen, der Rest nach Wohnfläche. Fehlt eine Vereinbarung im Mietvertrag, gilt die Verteilung nach Wohnfläche.

Belegeinsicht und Prüfung

Kurz gesagt: Mieter haben das Recht, die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege einzusehen. Überprüfen Sie dabei:

• Ob die Gesamtkosten plausibel sind.
• Ob Kosten für leerstehende Wohnungen korrekt verteilt wurden.
• Ob die angegebenen Verteilerschlüssel korrekt angewendet wurden.

Fotografieren oder kopieren Sie relevante Belege für Ihre Unterlagen.

Widerspruch einlegen

Kurz gesagt: Bei Zweifeln an der Richtigkeit der Abrechnung sollten Sie schriftlich Widerspruch einlegen. Benennen Sie dabei konkret die beanstandeten Positionen und begründen Sie Ihren Widerspruch. Der Vermieter ist verpflichtet, auf Ihren Widerspruch zu reagieren und gegebenenfalls Korrekturen vorzunehmen.

Über Now Check

Now Check ist ein kostenloser Strom- und Gasvergleich mit Sitz in Gelsenkirchen. Neben dem Vergleich gibt es kostenlose Tools, zum Beispiel einen Kündigungsservice und eine Umzugscheckliste. Beratung ist auf Deutsch und Arabisch möglich.