حقوق المستأجر عند وجود عدادات كهرباء أو غاز مشتركة في العمارة

في معظم الشقق الألمانية يكون لكل وحدة سكنية عداد كهرباء مستقل، بينما تُحسب التدفئة أو المياه الساخنة أحياناً عبر نظام مركزي مشترك. لكن بعض المباني القديمة أو الشقق المؤجرة بالغرف قد تحتوي على عداد واحد لعدة مستأجرين. في هذه الحالة يجب أولاً معرفة من هو المتعاقد مع شركة الطاقة، وكيف تُوزع التكاليف بين السكان.

ابدأ بتحديد نوع العداد

العداد المشترك قد يكون عداد كهرباء يغطي عدة غرف أو شقق، أو عداد غاز خاص بنظام تدفئة مركزي، أو عداداً رئيسياً تتبعه عدادات فرعية داخلية. هذه الحالات ليست متطابقة قانونياً أو حسابياً.

في الكهرباء المنزلية المعتادة يستطيع كل منزل، سواء كان ساكنه مستأجراً أو مالكاً، إبرام عقد مستقل مع مزوّد يختاره عندما توجد نقطة استهلاك وعداد مخصصان له. أما إذا كان عداد واحد يغطي عدة وحدات، فقد يكون صاحب العقد هو المالك أو أحد المستأجرين أو مجموعة من السكان.

ابحث في عقد الإيجار عن عبارات مثل gemeinsamer Zähler أو Unterzähler أو Stromkosten in den Betriebskosten. كما يجب مقارنة رقم العداد الموجود في الفاتورة بالعداد الفعلي في المبنى.

من يدفع الفاتورة لشركة الطاقة؟

الشخص أو الجهة المسجلة كطرف في عقد التوريد هي المسؤولة أمام مزوّد الكهرباء أو الغاز عن دفع الفاتورة. وجود عدة أشخاص يستخدمون الطاقة لا يعني تلقائياً أن شركة الطاقة تستطيع تقسيم المطالبة بينهم.

إذا كان المالك قد أبرم العقد ويعيد توزيع التكلفة عبر مصاريف التشغيل، فعليه أن يبيّن الأساس التعاقدي وطريقة توزيع المبلغ. أما إذا كان أحد المستأجرين هو صاحب العقد الوحيد، فقد يتحمل أمام الشركة كامل المبلغ حتى لو استخدم مستأجرون آخرون جزءاً من الطاقة، ثم يحتاج إلى تسوية داخلية معهم.

لذلك لا يُنصح بتسجيل عداد مشترك باسم مستأجر واحد من دون اتفاق مكتوب وواضح يحدد طريقة الدفع والقراءات والمسؤولية عند انتقال أحد السكان.

هل يمكن توزيع الكهرباء ضمن Nebenkosten؟

الكهرباء المستخدمة داخل الشقة الخاصة تكون عادةً موضوع عقد مباشر بين المستأجر ومزوّد الكهرباء، ولا تُدرج ضمن مصاريف التشغيل العادية إلا في حالات خاصة يكون فيها المالك هو المتعاقد.

أما كهرباء المناطق المشتركة، مثل إنارة الدرج أو القبو أو المداخل أو بعض المرافق المشتركة، فقد تُوزع ضمن تكاليف التشغيل إذا كان عقد الإيجار يسمح بذلك وكانت التكلفة من الأنواع القابلة للتوزيع.

يجب ألا تختلط كهرباء شقة خاصة بكهرباء السلالم أو المصعد من دون طريقة قياس أو توزيع مفهومة. إذا ظهر في كشف التكاليف بند Strom من دون شرح، اطلب معرفة ما إذا كان يخص الإنارة المشتركة أو نظام التدفئة أو استهلاكاً آخر.

ما القاعدة العامة لتوزيع التكاليف؟

ينص القانون المدني الألماني على أن تكاليف التشغيل تُوزع وفق الاتفاق الموجود في عقد الإيجار. إذا لم يوجد اتفاق مختلف، تُوزع التكاليف عادةً بحسب مساحة السكن، باستثناء التكاليف التي تم قياسها بحسب الاستهلاك أو سببها المباشر.

إذا كان الاستهلاك قابلاً للقياس لكل وحدة، فيجب استخدام طريقة تراعي اختلاف الاستهلاك. أما توزيع فاتورة عداد مشترك بالتساوي بين الشقق فقد يكون غير عادل إذا كانت مساحة الشقق أو أعداد السكان أو الاستخدامات مختلفة.

لا توجد طريقة واحدة تصلح لكل مبنى. يجب أن تكون طريقة التوزيع مفهومة، ومتوافقة مع عقد الإيجار والقواعد القانونية المطبقة، وقابلة للمراجعة من خلال المستندات والقراءات.

التدفئة والغاز المركزي لهما قواعد خاصة

إذا كان الغاز يستخدم لتدفئة المبنى أو لتسخين المياه مركزياً، فعادةً لا يختار كل مستأجر مزوّد الغاز بنفسه، بل يتعاقد المالك أو إدارة المبنى مع المزوّد ثم توزع التكاليف عبر Heizkostenabrechnung.

تفرض Heizkostenverordnung في كثير من المباني توزيع جزء من تكاليف التدفئة والمياه الساخنة وفق الاستهلاك المسجل، مع توزيع جزء آخر بحسب المساحة أو معيار مسموح به.

لهذا يجب التفريق بين عداد الغاز الرئيسي للمبنى وأجهزة قياس استهلاك التدفئة داخل الشقق. قراءة العداد الرئيسي وحدها لا توضح استهلاك كل مستأجر.

حقك في معرفة القراءات وطريقة الحساب

يحق للمستأجر فحص كشف التكاليف وفهم الفترة المحاسبية ومجموع التكلفة وطريقة التوزيع والدفعات التي سبق أن دفعها. كما يمكنه طلب الاطلاع على الفواتير والمستندات والقراءات التي بُني عليها الحساب.

إذا كان هناك عداد فرعي لشقتك، دوّن قراءته بصورة دورية وصوّره عند الانتقال أو تسليم السكن. احتفظ كذلك بمحضر التسليم والفواتير القديمة، لأن هذه الوثائق تساعد عند ظهور فرق غير منطقي.

يمكنك استخدام دليل الفواتير لدى Now Check لفهم الفرق بين فاتورة شركة الطاقة وكشف المصاريف الصادر عن المالك، لأن الاعتراض يُوجّه إلى الجهة التي أصدرت الحساب.

ماذا تفعل عند الشك بوجود خطأ؟

قارن رقم العداد وفترة الحساب والقراءات وطريقة التوزيع مع عقد الإيجار. اطلب كتابةً شرحاً للعدادات التي يغطيها المبلغ، وعدد الوحدات المشاركة، ومفتاح التوزيع المستخدم.

إذا كان الاستهلاك الخاص بمحل تجاري أو شقة أخرى أو منطقة مشتركة قد أضيف إلى حسابك، فاطلب تصحيحاً موثقاً. لا يكفي القول إن المبلغ مرتفع؛ يجب تحديد النقطة التي تبدو غير صحيحة.

عند استمرار الخلاف، يمكن طلب مراجعة من Verbraucherzentrale أو Mieterverein أو محامٍ متخصص في قانون الإيجار. لا توقف الدفع بصورة كاملة من تلقاء نفسك من دون معرفة الآثار القانونية.

هل يمكنك طلب عداد مستقل؟

يمكنك سؤال المالك ومشغّل نقطة القياس عن إمكانية تركيب عداد منفصل، لكن تنفيذ ذلك يعتمد على التمديدات الكهربائية وملكية المنشأة والعقد وتكاليف التعديل.

وجود عداد مستقل يجعل المسؤولية والاستهلاك أوضح، لكنه ليس تغييراً يستطيع المستأجر تنفيذه داخل شبكة المبنى من دون موافقات فنية وقانونية.

بعد التأكد من وجود نقطة استهلاك مستقلة، يمكن عبر Now Check مقارنة تعرفات الكهرباء أو الغاز المتاحة لذلك العنوان.

المصادر: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere §§ 556 und 556a، Heizkostenverordnung (HeizkostenV), insbesondere § 6، Betriebskostenverordnung (BetrKV)، Verbraucherzentrale – Stromanbieter, Netzbetreiber, Messstellenbetreiber: Wer macht was?، Verbraucherzentrale – Heizkostenabrechnungen prüfen